Net als in uw thuisland komen er bij het kopen van huis in Spanje kosten kijken, de zogenaamde ‘Kosten Koper’. Uiteraard houdt u hier rekening mee als toekomstig koper van een huis in Spanje. De kosten koper zijn in Spanje echter anders dan u wellicht in uw thuisland gewend bent. Om u te helpen met de oriëntatie op het aankoopproces én een eerlijke indicatie te geven van de bijkomende kosten, hebben wij de gemiddelde kosten voor u op een rij gezet. We hebben hierin onderscheid gemaakt tussen de kosten koper bij de aankoop van de Spaanse woning en de kosten koper bij een hypotheek via een Spaanse bank. Let op: De kosten koper worden in Spanje niet meegefinancierd en dient u uit eigen vermogen te betalen. Juist daarom is het belangrijk dat u deze kosten goed begrijpt en meeneemt in het financiële plaatje. U dient er tevens rekening mee te houden dat het in de Spaanse vastgoedwereld, bij ondermeer makelaars, architecten, notarissen, advocaten en bouwbedrijven, niet ongebruikelijk is om tarieven en kosten van diensten altijd exclusief BTW weer te geven.

Overdrachtsbelasting woning
Bij de aankoop van een huis in Spanje zijn directe, eenmalige kosten van toepassing. Deze zijn iets hoger dan u wellicht in uw thuisland gewend bent. De ‘kosten koper’ die u, na het ondertekenen van de koopakte bij de notaris in rekening worden gebracht bedragen ongeveer 12% tot in uitzonderlijke gevallen zelfs 15% van de koopsom, afhankelijk of u extra notariële of bancaire diensten laat uitvoeren. Een groot deel van de kosten koper beslaat de overdrachtsbelasting. De hoogte hiervan is afhankelijk van de autonome regio waarin de woning ligt en bedragen 7% tot 11% van de aankoopsom bij bestaande bouw of 10% BTW in geval van nieuwbouw. De overdrachtsbelasting kan fors hoger uitvallen als bij ondertekening van de koopakte blijkt dat de woning gekocht is voor een lager bedrag dan de recente kadastrale waarde. In dat geval zal de notaris, om een naheffing gecombineerd met torenhoge boete te voorkomen, de overdrachtsbelasting berekenen over de hogere kadastrale waarde. Dat kan dus resulteren in hogere kosten koper dan gemiddeld gebruikelijk is in Spanje. Na het ondertekenen van de koopakte bij de notaris stelt de notaris een afrekening op waarin alle door u te betalen kosten zijn opgenomen en die u ongeveer een week na het ondertekenen bij de notaris per e-mail krijgt toegestuurd. Deze afrekening dient u direct na ontvangst te voldoen, want de boetes voor niet of te laat betalen volgen automatisch en zijn niet mals. De notaris heeft vervolgens tot taak om alle instanties uit uw naam uit te betalen.

Notariskosten
Een notaris in Spanje zal de koop van uw woning in behandeling nemen. De notaris heeft gen controlerende functie, die taak is voor uw advocaat. De notaris dient juridische documenten op te stellen en de woningoverdracht te begeleiden. De notariskosten bedragen 0,6% tot 1,3% van de aankoopsom. Hoe lager de koopprijs van de aan te kopen woning, hoe hoger het tarief van de notaris zal zijn. Het tarief van de notaris kan in sommige gevallen hoger uitvallen dan 1,3%, zoals bijvoorbeeld als de woning wordt aangekocht voor een aankoopsom die lager ligt dan de kadastrale waarde. In dat geval mag de notaris zijn tarief berekenen met de kadastrale waarde. als uitgangspunt. Daarbij mag een notaris kosten in rekening brengen voor extra notariële diensten die door worden afgenomen. Denk hierbij aan het verzorgen van een provisionele NIE of het gebruik van een derdengeldenrekening. In geval van nieuwbouw dient u rekening te houden met 1% zegelrecht. De notaris mag door de kopende partij gekozen worden, tenzij schriftelijk anders wordt overeengekomen.

Inschrijving vastgoedregister
De inschrijvingskosten in het vastgoedregister, het zogenaamde ‘Registro de la Propiedad’, het Spaanse equivalent voor het Kadaster in Nederland en België, bedragen ongeveer 0,3% tot 0,7% van de aankoopsom. ook hier geldt dat als de woning wordt aangekocht voor een aankoopsom die lager ligt dan de kadastrale waarde, het percentage berekend zal worden over de kadastrale waarde. Het inschrijven in het vastgoedregister is een taak van de notaris. De verwerking in het register kan enkele maanden in beslag nemen. Pas nadat de inschrijving voltooid is, ontvangt u het eigendomsbewijs (escritura). Dit is waarom u na ondertekening van de koopakte bij de notaris in Spanje een voorlopig eigendomsbewijs krijgt.

Makelaarskosten
Het is in Spanje gebruikelijk dat de opdrachtgever, veelal de eigenaar van het huis, de verkopend makelaar betaalt. Logisch, want de makelaar werkt voor de verkoper en behartigd diens belangen. Toch zijn er in bepaalde Spaanse regio’s, zoals in ieder geval in de provincie Valencia, makelaarskantoren die hun provisie (deels) bij de koper van het huis in rekening brengen. Deze kosten kunnen in het meest nadelige geval oplopen tot 5% van de koopprijs, exclusief BTW. Vraag daarom altijd tijdens de bezichtiging, of beter nog, bij het maken van de afspraak voor bezichtiging, wie de verkopend makelaar mag betalen en laat dit, samen met de afspraak, bevestiging per e-mail of WhatsApp. Door vooraf te weten wie voor welke kosten opdraait, voorkomt u in ieder geval dat ‘het buitenkansje’ alsnog een (te) dure grap wordt.

Advocaatkosten
Indien gebruik wordt gemaakt van een advocaat moet u deze kosten uiteraard ook budgetteren. U kunt bij een onafhankelijke advocaat terecht waar u, over het algemeen, een vast percentage van de koopsom verschuldigd bent. Dit percentage ligt tussen 1,5% en 2% van de koopsom, met niet zelden een minimumtarief van € 3.500,-. Als u gebruik maakt van aankoopbegeleiding via ons kantoor, zijn de advocaatkosten van een in Spaans vastgoed gespecialiseerde advocaat inbegrepen in het door ons gehanteerde tarief. U hoeft dan dus geen externe advocaat of gestor in de hand te nemen en bent fors voordeliger uit.

Hypotheekkosten
Indien u de woning deels met een hypotheek financiert, bent u ook hiervoor kosten verschuldigd aan de bank, de notaris en het kadaster, daar er een separate hypotheekakte passeert bij de notaris en de hypotheek in het kadaster dient te worden vermeld. De openingskosten van de hypotheek bedragen doorgaans 1% tot 1,5% van het hypotheekbedrag. De registratiekosten om de hypotheek op uw naam te laten registreren in het vastgoedregister, de notariskosten voor het opstellen van de hypotheekakte en de hypotheekbelasting zijn niet voor rekening van de koper maar voor rekening van de bank. Dit is wettelijk vastgelegd in de Spaanse hypotheekwet van 2019. Deze kosten bedragen tezamen ongeveer 2,5% van het hypotheekbedrag en mag dus niet door de bank op u verhaald worden.

Taxatiekosten
Om in aanmerking te komen voor een hypotheek is het laten uitvoeren van een taxatie van het huis in Spanje verplicht. Laat de taxatie altijd verzorgen door de bank die de hypotheek verstrekt. U weet dan zeker dat u niet in de problemen komt door een onverwachte te lage taxatie. De hoogte van de taxatiekosten zijn afhankelijk van de koopprijs en bedragen gemiddeld vijfhonderd euro. Heeft u geen hypotheek nodig, laat dan in ieder geval een waardebepaling uitvoeren, om de de actuele waarde van de woning te weten. U weet dan zeker dat u niet te veel gaat betalen voor de woning en het versterkt uw onderhandelingspositie.

Betaling kosten koper
De kosten koper worden ongeveer een week na ondertekening van de koopakte bij de notaris, door diezelfde notaris of uw vertegenwoordiger (advocaat, gestor, aankoopmakelaar) in rekening gebracht middels een gespecificeerde nota. U dient deze kosten te voldoen via een bankoverschrijving naar het in de nota vermelde bankrekeningnummer. De notaris of uw vertegenwoordiger zal vervolgens alle instanties uit uw naam uitbetalen. Geef bij ondertekening van de koopakte altijd uw e-mailadres op aan de notaris, zodat de nota per e-mail verzonden kan worden. Het niet tijdig voldoen van de kosten koper kan namelijk een hoge boete opleveren en noch de notaris, noch uw vertegenwoordiger is verantwoordelijk voor het wel of niet (tijdig) ontvangen van de nota. Als u de nota derhalve drie weken ná ondertekening van de koopakte nog niet gekregen heeft, neem dan zo snel mogelijk contact op met de notaris of uw vertegenwoordiger.

Vermogenswinstbelasting (verkoper)
Het kan uiteraard zo zijn dat u een woning in Spanje verkocht heeft en een andere woning in Spanje wilt terug kopen. Bij woningverkoop krijgt u dan te maken met de vermogenswinstbelasting, de CGT. Dit is een belasting op de winst die wordt gemaakt met de verkoop van een huis. Dus de verkoopprijs min wat u er volgens de notariële akte voor betaald heeft. Het tarief van deze belasting varieert naargelang het bedrag en bedraagt tussen 19% en 26%. Dit afhankelijk van de totaal gemaakte winst bij verkoop. Het is mogelijk om bepaalde kosten, zoals makelaarskosten of een onlangs gerealiseerde renovatie, af te trekken van de winst. Als u resident bent in Spanje, hier meer dan 3 jaar woont en het geld van de verkoop van de hoofdwoning herinvesteert om een andere hoofdwoning te kopen hoeft geen CGT te worden voldaan. Voorwaarde is wel dat u ten minste de komende drie jaar in de nieuwe hoofdwoning blijft wonen en resident in Spanje blijft. Als u ouder bent dan 65 jaar hoeft u deze belasting niet te betalen. Als u een huis verkoopt dat vóór 1995 is gekocht, kunt u in aanmerking komen voor een belastingvermindering. In geval u niet in Spanje woont en dus geen resident bent, bedraagt de belasting  tussen 19% en 26% als u geen andere woning koopt in Spanje. Herinvesteert u het geld van de verkoop van de woning in een andere woning in Spanje, dan betaalt u 10% over de koopprijs van de nieuw aan te kopen woning, buiten de kosten koper die altijd dient te worden voldaan. Tot het moment dat u nog geen andere woning heeft gekocht, wordt de standaard belasting bij de notaris ingehouden, waarna u het te veel betaalde kan terugvragen met uw belastingaangifte als u daadwerkelijk een andere woning heeft gekocht.

Additionele kosten
Als u gebruik maakt van onze diensten, kunnen wij, naast het afgesproken tarief, ook additionele kosten in rekening brengen, zoals bijvoorbeeld het inmeten van een woning door een architect, een topografisch onderzoek of reis- en verblijfskosten. Met uitzondering van reis- en verblijfskosten brengen wij additionele kosten echter alleen in rekening als u hier vooraf, schriftelijk, mee heeft ingestemd. Reiskosten voor reizen op het vaste land van Spanje zijn, met betrekking tot het uitvoeren van een bouwkundige inspectie, tot een totaal te reizen afstand van maximaal vijfhonderd kilometer eenmalig inbegrepen in het tarief van het door ons aangeboden standaard en compleet pakket met betrekking tot aankoopbegeleiding. Bij het separaat afnemen van door ons aangeboden diensten, zijn de reiskosten op het vaste land van Spanje voor onze rekening als de te reizen afstand minder is dan twintig kilometer. De door ons gehanteerde reiskosten zijn gebaseerd op een kilometervergoeding, inclusief reistijdvergoeding, parkeerkosten en tolkosten, en bedragen negenenveertig cent per kilometer. Verblijfs- en overnachtingskosten bedragen honderdvijfennegentig euro per persoon, per nacht, als de totaal op het vaste land te reizen afstand meer dan vierhonderd kilometer bedraagt. Additionele kosten dienen binnen achtenveertig uur na eerste verzoek voldaan te zijn.

Terugkerende kosten voor woningbezitters

  • Onroerend Zaak Belasting (Impuesto sobre bienes inmeubles): De eigenaar van het onroerend goed in Spanje betaalt tussen de 0,3% en 0,6% onroerend goed belasting. De percentages zijn per gemeente verschillend.
  • Het Spaanse huurwaardeforfait: Indien u als niet-resident de woning niet officieel verhuurt, bent u in Spanje toch belastingplichtig voor de inkomstenbelasting. De belasting wordt geheven over een toegerekend of forfaitair inkomen van 1,1% van de kadastrale waarde van de woning (en 2% als deze waarde niet is herzien sinds 1994). Het toegerekende inkomen wordt tegen het niet-residententarief van 19% belast. Voor residenten van buiten de Europese Unie bedraagt het tarief 24%.
  • Patrimonio: Jaarlijkse belasting met een progressief tarief van 0,2% tot 0,5%.
  • Servicekosten: Dit is van toepassing indien u een appartement of een huis koopt in een urbanisatie of residentie. Voor het bijhouden en onderhouden van de gemeenschappelijke onderdelen van de urbanisatie dient u een maandelijkse bijdrage te betalen. De hoogte van de servicekosten loopt uiteen van € 50,- tot ongeveer € 500,- per maand in zeer luxe residenties en urbanisaties en is afhankelijk van de verleende diensten en voorzieningen. Gemiddeld bedraagt het bedrag rond de € 100,- per maand. De servicekosten worden berekend door de totale algemene kosten voor onderhoud, tuinaanleg, schilderen, etc., te delen door het aantal woningen. Het aantal stemmen binnen de vereniging van eigenaren wordt meestal bepaald aan de hand van het aantal m² dat een eigenaar bezit.
  • Water en elektra: Uiteraard is dit sterk afhankelijk van hoe de woning gebruikt wordt en met hoeveel bewoners u bent. Indien men het gehele jaar aanwezig is, komt het bij normaal gebruik ongeveer neer op € 120,- per maand. Indien de woning slechts voor vakanties is bestemd is dit veel minder. En ja, als u de airconditioning de hele dag uw huis laat koelen, merkt u dat direct op uw factuur.
  • Basura (reinigingsheffing): Dit bedrag is per gemeente verschillend, maar komt meestal neer op een bedrag van rond de € 200,- tot € 400,- per jaar, afhankelijk van het woningtype en bebouwde oppervlakte.
  • Verzekering: Afhankelijk van de waarde van de woning, woningtype, de ligging, de beveiliging, etc. kost een inboedel- en opstalverzekering bij benadering vanaf € 200,- per jaar. Het spreekt voor zich dat een verzekeringspremie voor een kapitale villa, met een groot oppervlakte in een bosbrandgevoelig gebied fors hoger is dan voor een appartement met 2 slaapkamers.

Meer weten?
Een oriënterend gesprek verplicht u tot niets maar kan zeer verhelderend zijn. Wij zijn er zeker van dat ook u voordeel zult hebben bij onze brede expertise. Wilt u meer informatie over onze mogelijkheden bij aankoopbegeleiding in Spanje. Bel ons dan, van maandag tot en met donderdag, tussen 09:00 en 17:00 uur, vrijdag tussen 09:00 en 14:00 uur, of vul het formulier hieronder zo volledig mogelijk in. Na ontvangst nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op. Wilt u meteen aankoopbegeleiding aanvragen? Ga dan naar het pakket van uw keuze (pakket op maat, standaard pakket of compleet pakket) en vul het formulier op die pagina volledig in. Wij spreken gewoon uw taal, dus dat is wel zo makkelijk.

Ja, ik wil graag meer informatie over aankoopbegeleiding

Schakel JavaScript in je browser in om dit formulier in te vullen.
Aanhef
Voor- en achternaam
Algemene Voorwaarden