Een hele zorg minder!

U overweegt een huis in Spanje te kopen. Het is zonder meer verstandig hierbij een vakman in te schakelen met meer dan 25 jaar ‘Spanje ervaring’ en een NVM achtergrond. Bij Jan Nicolas Advocaten & Architecten bent u dan aan het juiste adres om te profiteren van onze ruime ervaring en kennis als juridisch specialist in Spaans vastgoed. Met betrouwbaar advies van Jan Nicolas Advocaten & Architecten heeft u direct een hele zorg minder! We leggen u graag uit met welke kosten u te maken krijgt als u een huis gaat kopen in Spanje.

Kosten Koper
Net als in uw thuisland worden ook in Spanje gebruikte woningen ‘Kosten Koper’ verkocht. Het percentage bijkomende kosten ligt op ongeveer 11% tot 12% van de koopprijs. Het grootste deel hiervan bestaat uit overdrachtsbelasting bij bestaande bouw (8% tot 10%) of BTW in geval van nieuwbouw (10%). De registratiekosten in het ‘Registro de la Propiedad’, het Spaanse equivalent voor het kadaster in Nederland, bedragen tussen 0,3% en 0,7% van de koopprijs. De notariskosten liggen tussen 0,6% en 1%, afhankelijk van de waarde van het object. In geval van nieuwbouw dient u rekening te houden met 1% zegelrecht (administratieve belastingen). Daarbij dient u normaal gesproken globaal 1,5% van de koopprijs te budgetteren met betrekking tot advocaatkosten, daar het in Spanje gebruikelijk is dat de koper zich laat bijstaan door een daartoe kundige advocaat, die alle documenten controleert en de koper bijstaat tijdens het passeren van de woning bij de notaris in Spanje. Het is dan goed te weten dat wij bij Aankoopbegeleiding in Spanje werken met een all-in prijs, zodat u vooraf precies weet waar u financieel aan toe bent. Onze juridische begeleiding is altijd compleet afgestemd op uw behoefte, waardoor u zeker weet dat een en ander betrouwbaar en soepel zal verlopen.

Vermogenswinstbelasting (verkoper)
De vermogenswinstbelasting, de CGT, is een belasting op de winst die u heeft gemaakt met de verkoop van uw huis. Dus de verkoopprijs min wat u er volgens de notariële akte voor betaald heeft. Het tarief van deze belasting varieert naargelang het bedrag. In 2021 betaalt u 19, 21, 23 of 26%. Dit afhankelijk van de totaal gemaakte winst bij verkoop. Het is mogelijk om bepaalde kosten, zoals makelaarskosten, af te trekken voordat u de berekening maakt. Als u resident bent in Spanje, hier meer dan 3 jaar woont en het geld van de verkoop van uw hoofdwoning herinvesteert om een andere hoofdwoning te kopen. In dit geval hoeft u geen CGT te betalen. Voorwaarde is wel dat u ten minste de komende drie jaar in uw nieuwe hoofdwoning blijft wonen en resident in Spanje blijft. Als u ouder bent dan 65 jaar hoeft u deze belasting niet te betalen. Als u een huis verkoopt dat u vóór 1995 hebt gekocht, kunt u ook een belastingvermindering krijgen. In geval u niet in Spanje woont en dus geen resident bent betaalt u 19, 21, 23 of 26% als u geen andere woning koopt. Herinvesteert u het geld van de verkoop van uw woning in een andere woning in Spanje, dan betaalt u 10% over de koopprijs van de nieuw aan te kopen woning, buiten de kosten koper die u altijd dient te betalen. Tot het moment dat u nog geen andere woning heeft gekocht, wordt de standaard belasting bij de notaris ingehouden, waarna u het teveel betaalde kunt terugvragen met uw belastingaangifte als u daadwerkelijk een andere woning hebt gekocht.

Hypotheekkosten
Indien u de woning (deels) met een hypotheek financiert, bent u hiervoor geen kosten verschuldigd aan de bank, de notaris en het kadaster. De kosten welke gepaard gaan met betrekking tot het passeren van de hypotheekakte bij de notaris en registratie in het kadaster komen in Spanje namelijk geheel voor rekening van de bank. Wel dient u de verplichte taxatiekosten te betalen (gemiddeld tussen € 400,- en € 500,-) en staat het een hypotheekbemiddelaar vrij om bemiddelingskosten in rekening te brengen. Wilt u een woning aankopen met een financiering, dan dient u er rekening mee te houden dat de hypotheekakte in de regel 10 dagen vóór het passeren van de woning bij de notaris in Spanje dient te passeren. Houdt u hier rekening mee bij het afspreken van de uiterlijke passeerdatum!

De aanbetaling
In Spanje gaat u bij aankoop altijd een voorlopige koopovereenkomst aan, waarin een periode wordt genoemd waarin u een vooraf bepaald deel van de koopprijs (meestal 10%) dient te voldoen en waarin een datum wordt genoemd waarop de koopakte uiterlijk bij de notaris dient te passeren. De aanbetaling voldoet u in twee delen. Het eerste deel (un signal) bedraagt vaak € 5.000,-, en voldoet u per bankoverschrijving na ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst of reserveringscontract. Dit om aan te tonen dat u serieus bent. Het valt te begrijpen dat een verkopende partij wel erg veel vertrouwen moet hebben in ‘die onbekende persoon’ als hij de woning van de markt haalt (en andere kopers ‘nee’ moet verkopen) met uitsluitend een overeenkomst in handen die, als de koper niets meer van zich laat horen, nog maar weinig waard is. Het tweede deel, te weten 10% van de koopprijs met aftrek van de reeds betaalde aanbetaling, dient u ook per bank te voldoen, binnen een schriftelijk vastgelegde termijn, en altijd vanaf een bankrekening welke op naam staat van de koper. Nadat u een koopovereenkomst bent aangegaan, zal de woning ongeveer een maand tot twee maanden later bij de notaris passeren, of zoveel eerder of later als alle partijen overeenkomen. Bij de notaris voldoet u het resterende deel van de koopsom (koopsom min de aanbetaling). Dit gebeurt in Spanje normaal gesproken met een bankcheque ten name van de verkoper.

Zaken die u moet regelen
Het eerste wat u nodig hebt om in Spanje een huis te kunnen kopen, is een NIE. Want zonder NIE kunt u in Spanje geen huis op uw naam hebben. Een NIE (Número de Identidad de Extranjero) is een identificatienummer en wil niet meteen zeggen dat u ook in Spanje moet gaan wonen of belastingplichtig bent. De aanvraag kan enige tijd in beslag nemen (soms zelfs enkele maanden), dus het is zaak dit tijdig te regelen. In Nederland  en België kan dit, na het maken van een afspraak, via het Spaans consulaat in respectievelijk Amsterdam en Brussel, maar ook daar kan de wachttijd inmiddels flink oplopen. In Spanje vraagt u het NIE aan bij de Nationale Politie, maar dient u in de meeste gevallen ook eerst een afspraak te maken. U heeft geen NIE nodig voor het tekenen van een reserveringsovereenkomst of tijdelijk koopcontract, maar wij adviseren dit wel, zodat van uw kant alles geregeld is.

De officiële overdracht
De officiële overdracht van de woning vindt ook in Spanje plaats bij de notaris, die zorgt voor de inschrijving van de koopakte in de kadastrale registers. Men noemt dit: het passeren van de akte. Normaal gesproken wordt de woning tegelijkertijd opgeleverd (de sleutels worden overhandigd). Uiteraard zijn wij als uw juridisch vertegenwoordiger bij de notaris aanwezig om u van dienst te zijn bij de vertaling van de documenten en als tolk tussen u en de notaris, mocht u vragen of opmerkingen hebben. Voor het passeren van de akte, vragen wij bij de desbetreffende notaris de akte op ter controle van gemaakte afspraken.

Enkele terugkerende kosten voor woningbezitters

  • Onroerend Zaak Belasting (Impuesto sobre bienes inmeubles): De eigenaar van het onroerend goed in Spanje betaalt tussen de 0,3% en 0,6% onroerend goed belasting. De percentages zijn per gemeente verschillend.
  • Het Spaanse huurwaardeforfait: Indien u als niet-resident de woning niet officieel verhuurt, bent u in Spanje toch belastingplichtig voor de inkomstenbelasting. De belasting wordt geheven over een toegerekend of forfaitair inkomen van 1,1% van de kadastrale waarde van de woning (en 2% als deze waarde niet is herzien sinds 1994). Het toegerekende inkomen wordt tegen het niet-residententarief van 19% belast (19,5% voor 2015). Voor residenten van buiten de Europese Unie bedraagt het tarief 24%.
  • Patrimonio: Jaarlijkse belasting met een progressief tarief van 0,2% tot 0,5%.
  • Servicekosten: Dit is van toepassing indien u een appartement of een huis koopt in een urbanisatie. Voor het bijhouden en onderhouden van de gemeenschappelijke onderdelen van de urbanisatie dient u een maandelijkse bijdrage te betalen. De hoogte van de servicekosten loopt uiteen van € 50,- tot ongeveer € 500,- per maand in zeer luxe residenties en/of gebieden en is afhankelijk van de verleende diensten en voorzieningen. Gemiddeld bedraagt het bedrag rond de € 100,- per maand. De servicekosten worden berekend door de totale algemene kosten voor onderhoud, tuinaanleg, schilderen, etc. te delen door het aantal woningen. Het aantal stemmen binnen de vereniging van eigenaren wordt meestal bepaald aan de hand van het aantal m² dat een eigenaar bezit.
  • Water en elektra: Uiteraard is dit sterk afhankelijk van hoe de woning gebruikt wordt. Indien men het gehele jaar aanwezig is, komt het bij normaal gebruik ongeveer neer op € 100,- per maand. Indien de woning slechts voor vakanties is bestemd is dit veel minder.
  • Basura (reinigingsheffing): Dit bedrag is per gemeente verschillend, maar komt meestal neer op een bedrag van rond de € 400,- per jaar.
  • Verzekering: Afhankelijk van de waarde van de woning, de ligging, de beveiliging, etc. kost een inboedel- en opstalverzekering bij benadering vanaf € 200,- per jaar.

Meer informatie?
Bent u op zoek naar een koophuis in Spanje? Neem dan contact op met ons kantoor. Graag leggen wij uit welke meerwaarde wij u als uw Nederlands advocaten- en architectenkantoor in Spanje kunnen bieden. Helder, duidelijk en gegarandeerd goed. En dat is voor u een hele zorg minder.