Alleen al in de Valenciaregio, bestaande uit de provincies Alicante, Castellón en Valencia, staan maar liefst meer dan 350.000 huizen die op niet legale wijze zijn gebouwd. Het merendeel van deze huizen staat op percelen die als ‘suelo rústico’ zijn aangemerkt. Het betreft hier vaak vrijstaande woningen, die door de ligging meer rust, meer natuur en minder directe buren hebben wat het voor veel kopers een aantrekkelijke optie maakt. Ook omdat de vierkante meterprijs lager ligt en dus binnen het budget meer meters huis en terrein krijgt. Natuurlijk is de waarde niet voor niets lager, de toegangsweg is soms niet verhard of verlicht, er is vaak geen aansluiting op riolering en ook water en/of stroomvoorzieningen kunnen ontbreken. Helaas blijken deze woningen ook vaak niet legaal gebouwd te zijn en ontbreekt daardoor niet zelden de ‘declaración de habitabilidad’, oftewel de bewoonbaarheidsverklaring.
Waarom zijn er zoveel illegale woningen?
Het is en was niet altijd mogelijk om aan alle door de gemeente bepaalde voorwaarden te voldoen, bijvoorbeeld omdat het terrein niet de vereiste oppervlakte heeft. Of wenselijk, omdat de eigenaar meer of anders wil bouwen dan volgens de gemeentelijke voorwaarden zou zijn toegestaan. Of er is bijvoorbeeld geen water of stroomvoorziening mogelijk via de reguliere leveranciers. En als het wél mogelijk is om aan alle voorwaarden te voldoen, is het een kostbaar en langdurig proces. Dus hebben vele grondeigenaren in het verleden ervoor gekozen om op niet legale wijze te bouwen. Temeer daar er vroeger niet of nauwelijks sancties werden opgelegd door de gemeenten en men wist dat als de bebouwing minimaal vijf jaar bestond, de bebouwing door alle partijen gedoogd zou worden. Een bewoonbaarheidsverklaring was ook in het verleden noodzakelijk, alleen werd en zelden tot nooit op gecontroleerd.
Achteraf legaliseren kan dat?
Het is, zonder toestemming van de koper, voor de verkoper onmogelijk geworden om een woning in Spanje te verkopen zonder dat alle bebouwing in het vastgoedregister is opgenomen. In de praktijk is de verkoper vrijwel altijd bereid dit te doen, en te bekostigen. wanneer zich een potentiële koper aandient. Een architect dient hiervoor een zogeheten ‘oudheidsverklaring’ op te stellen waarin staat dat de bebouwing inmiddels minstens X jaar geleden voltooid is. Het aantal noodzakelijke jaren is per gemeente verschillend en kan lopen van vijf tot zelfs vijfentwintig jaar. Deze verklaring is van belang omdat, als de bouw maar lang genoeg bestaat zonder dat de gemeente heeft geprotesteerd, de gemeente haar recht heeft laten verjaren om actie te ondernemen, zoals bijvoorbeeld het stilleggen van de bouw. De gemeente verklaart vervolgens middels een ‘informe de no infracción urbanística’ dat er tegen de bebouwing nooit gemeentelijk initiatief is ondernomen, noch sancties zijn opgelegd. Hiermee bevestigt de gemeente dus indirect dat haar recht is verjaard. De gemeente verklaart hiermee echter niet dat de woning voldoet aan de normen. De architect levert de oudheidsverklaring, een projectbeschrijving en plattegrond met geo-coördinaten aan bij de notaris, waarna een notariële akte wordt opgesteld waarin het eigendom beschreven wordt en de akte wordt aangeboden bij het Registro de la Propiedad.
Geregulariseerd, niet gelegaliseerd
Met het indienen van de akte bij het Spaans vastgoedregister is de woning weliswaar geregulariseerd, maar niet gelegaliseerd. Het is namelijk op voorhand niet duidelijk of de woning naar maatstaven van de gemeente legaal zou kunnen zijn. Immers, omdat er geen bouwvergunning is aangevraagd bij de gemeente, is het project niet getoetst op de urbanistische normering van de gemeente. Elke gemeente is autonoom in de toepassing van de normeringen. In de praktijk zijn er die er allemaal niet zo’n probleem van maken en andere die op werkelijk alle slakken zout leggen. Om de woning formeel te legaliseren dient de eigenaar alsnog bij de gemeente een vergunning aan te vragen en de bijbehorende leges te betalen. Ook dient een architect een technisch rapport van de woning op te maken, waaruit blijkt dat de woning aan de minimale voorwaarden voor bewoonbaarheid voldoet, waarna de gemeente een bewoonbaarheidsverklaring, de zogeheten ‘declaración de habitabilidad’ af kan geven.
Wat is een bewoonbaarheidsverklaring?
Een bewoonbaarheidsverklaring is een administratief document dat bevestigt dat een woning aan de minimale voorwaarden voor bewoonbaarheid voldoet, zoals die zijn vastgelegd in de Spaanse huisvestingswet. Als dit document wordt verstrekt, betekent dit dat de woning geschikt is voor bewoning. Het document wordt uitgegeven door de afdeling bouwzaken op het gemeentehuis van de plaats waar de woning zich bevind. Een bewoonbaarheidsverklaring is noodzakelijk voor de toekomstige levering van water en elektriciteit. Zonder dit document kan het lastig, en soms onmogelijk, zijn om de water- en elektriciteitsmeter van de woning over te zetten op naam van een nieuwe eigenaar. Maar ook als u een vergunning voor vakantieverhuur wilt aanvragen heeft u de bewoonbaarheidsverklaring nodig.
Problemen bij verkoop
Als u een huis wilt verkopen zonder bewoonbaarheidsverklaring, weet dan dat het in Spanje niet is toegestaan om een woning zonder bewoonbaarheidsverklaring te verkopen, als beide partijen geen schriftelijk akkoord hierover bereiken. In de praktijk betekent dit dat, als de koper niet vooraf schriftelijk geïnformeerd wordt over het ontbreken van de verklaring, de koop door de koper kan worden geannuleerd en de verkoper verantwoordelijk kan worden gehouden voor alle aantoonbare kosten die de koper gemaakt heeft. In de praktijk zal dit voor verkoper inhouden dat hij de aanbetaling terug moet geven aan de koper, vermeerderd met nogmaals een bedrag gelijk aan de gedane aanbetaling. Als de koper na de juridische levering aan kan tonen dat hij niet door de verkoper is geïnformeerd, kan ook dan de koop ongedaan worden gemaakt door de rechter en zal de verkoper niet zelden aansprakelijk worden gesteld voor alle door de koper gemaakte kosten, inclusief gerechtelijke kosten, en is het bijna standaard dat de verkoper een administratieve boete krijgt die op kan lopen tot € 25.000,-.
Wat als er geen verklaring wordt afgegeven?
Als een woning niet bewoond wordt en niet is aangesloten op het elektriciteits- en waternet, dan wel hiervan, al dan niet tijdelijk, is afgesloten, kan de gemeente weigeren voor de woning in kwestie een bewoonbaarheidsverklaring af te geven. De woning wordt dan als ‘fuera de ordenación’ aangemerkt, oftewel onbewoonbaar. Dit kan een serieus probleem opleveren bij het op naam zetten van het watercontract. De betalingen kunnen dan wel van eender welk bankrekeningnummer worden afgeschreven, maar het contract blijft dan op naam van de oude eigenaar. Indien de woning beschikt over een eigen waterbron, vervalt dit probleem uiteraard. Zonder bewoonbaarheidsverklaring is het in ieder geval niet mogelijk een verhuurvergunning te verkrijgen die tegenwoordig vereist is indien u vakantieverhuur wilt beginnen. Vandaag de dag is het voor het krijgen van een bewoonbaarheidsverklaring noodzakelijk om aan te tonen dat het object voldoet aan de normen voor het afvoeren van afvalwater. Als het huis niet is aangesloten op de riolering, dient dit te gebeuren via een Europees goedgekeurde septic tank. Als er geen riolering aanwezig is, noch een septic tank, is het zelfs in de meeste gemeentes niet langer toegestaan het huis te verkopen.
Meer weten?
Heeft u serieuze plannen om een huis in het buitengebied in Spanje aan te kopen of heeft u vragen over vastgoedrecht in Spanje in het algemeen, neem dan vrijblijvend contact op met ons kantoor. Wij kunnen u uitstekend begeleiden bij de aankoop van uw nieuwe droomhuis onder de Spaanse zon en u behoeden voor problemen achteraf. Wij spreken gewoon uw taal, dus dat is wel zo makkelijk.