De Licencia de Primera Ocupación, letterlijk vertaald ‘Vergunning van Eerste Bewoning’, is een vergunning die een gemeente in Spanje verstrekt aan nieuwe woningen. Met deze vergunning wordt bevestigd dat de betreffende woning aan alle bouwtechnische eisen en voorschriften voldoet en derhalve in gebruik kan worden genomen als woning. De Licencia de Primera Ocupación is nodig om zonder problemen gebruik te maken van een nieuwe woning in Spanje.

Aanvraag
Voor het bouwen van een nieuwe woning in Spanje zijn er, logisch, bepaalde vergunningen die moeten worden aangevraagd voordat er met de bouw kan worden begonnen. Het begint met een bouwvergunning, de ‘Licencia de Obras’. Met deze bouwvergunning kan de aannemer de woning bouwen. Aan de bouwconstructie zijn verschillende voorwaarden en eisen gesteld vanuit de verschillende overheden die in de bouwvergunning terugkomen. Zodra de bouw is voltooid wordt er een vergunning van oplevering, Certificado Final de Obra, aangevraagd. Deze vergunning ontvangt de architect alleen als de bouwwerkzaamheden in overeenstemming met de verstrekte bouwvergunning zijn uitgevoerd. Vervolgens kan het Certificado Final de Obra om worden gezet in een Licencia de Primera Ocupación.

Zekerheid
Met de Licencia de Primera Ocupación weet de eigenaar van de woning dus met zekerheid dat de woning overeenkomstig de het bepaalde in de bouwvergunning is gebouwd en dat daarbij aan alle wettelijke bouwvoorschriften is voldaan. Elke gemeente in Spanje heeft echter haar eigen aanvullende eisen waarmee de veiligheid en gezondheid van de bewoners van de woning kunnen worden gewaarborgd. In grote lijnen komen deze allemaal overeen, maar het kan dus zijn dat de ene gemeente iets strenger is in haar beleid dan de andere. De Licencia de Primera Ocupación wordt alleen uitgegeven als de woning volledig is voltooid.

Kopen zonder vergunning
Het is wettelijk niet verboden om een woning te kopen of verkopen zonder dat de Licencia de Primera Ocupación aanwezig is. Echter, zolang de Licencia de Primera Ocupación niet is verstrekt door de gemeente, kan de woning niet als woning worden gekwalificeerd, maar slechts als off-plan onroerend goed. Het kopen van off-plan onroerend goed brengt echter verschillende risico’s met zich mee. Indien er geen duidelijke afspraken worden gemaakt tussen de koper en verkoper kan het gebeuren dat de verkoper niet verplicht is om de woning op te leveren met een Licencia de Primera Ocupación. Het is dus zaak om dit vooraf duidelijk te hebben en contracten door een onafhankelijk specialist te laten controleren op onvolkomenheden of vage afspraken.

Het belang van de vergunning
Wanneer een woning wordt bewoond of verhuurd zonder dat een Licencia de Primera Ocupación verstrekt is, is dit altijd in strijd met de Spaanse huisvestingswet. De vergunning is namelijk nodig om aan te tonen dat de woning overeenkomstig de bouwvergunning en bouwtechnische voorschriften is gebouwd en voldoet aan de wettelijke eisen omtrent de veiligheid en gezondheid. Een ander functie van de Licencia de Primera Ocupación is dat deze nodig is om de woning aan te melden voor verschillende voorzieningen, zoals water-, elektriciteit- en gasaansluiting. Indien de Licencia de Primera Ocupación ontbreekt zullen de aanwezige en functionerende voorzieningen van de woning nog aangesloten zijn op van de naam van de aannemer. De bewoner van de woning kan in een dergelijk geval meteen worden afgesloten wanneer de aannemer besluit te stoppen met het betalen van de rekeningen. Daarnaast zal de bewoner niet de diensten zelf kunnen aanmelden omdat de Licencia de Primera Ocupación ontbreekt.

Verminderde waarde
Tot slot geeft heeft de woning met het ontbreken van de Licencia de Primera Ocupación een fors mindere waarde dan indien deze wel aanwezig is. Logisch, want door het ontbreken ervan is niet langer sprake van een woonhuis, maar van een vastgoedobject zonder duidelijke bestemming, war de waarde vrijwel gelijk maakt met die van een loods of grote schuur. Bij het verkopen van de woning zal een goed geïnformeerde koper dan ook altijd vragen naar de Licencia de Primera Ocupación of indien het om een bestaande woning gaat de Cedula de Habitabilidad.

Meer weten?
Heeft u vragen over de Licencia de Primera Ocupación of het kopen van onroerend goed in Spanje in het algemeen? Ons team van deskundige advocaten en bouwkundig specialisten kan u bijstaan bij vrijwel alle kwesties omtrent onroerend goed in Spanje. Neem vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie, of bel ons, van maandag tot en met vrijdag, tussen 09:00 uur en 17:00 uur. Wij spreken gewoon uw taal, dus dat is wel zo makkelijk.