De Spaanse wetgeving voorziet in een aantal garanties bij de aankoop van woningen. Hierbij maakt het weinig uit of het een bestaande woning betreft of een nieuwbouwwoning. Bij het kopen en verkopen van onroerend goed is het daarom belangrijk om rekening te houden met de verantwoordelijkheden die verkopers en bouwers op zich nemen bij de verkoop van onroerend goed aan kopers.

Als na aankoop van een woning een gebrek ontdekt wordt weten veel kopers vaak niet hoe te handelen, noch wat de rechten volgens de Spaanse wet zijn. Het is dan ook belangrijk om vast te stellen wat de rechten en plichten zijn van de verkopers en bouwers, maar ook van de kopers die onroerend goed in Spanje kopen. Het is daarbij eerst van belang te weten wat precies wordt verstaan onder ‘gebrek’. Onder gebrek wordt verstaan elk type defect, constructief of niet constructief, dat de kwaliteit ervan vermindert. Dit defect moet zodanig zijn dat de eigenaar niet op een normale manier van het onroerend goed kan genieten. Een gebrek wordt als ernstig beschouwd als de koper de aankoop volgens normaal gangbare normen had geannuleerd als hij het gebrek vóór aankoop had ontdekt, dan wel gebreken die de waarde van het onroerend goed ernstig beïnvloeden. Zo kan een niet functionerende septic tank de koper al snel tienduizend euro of meer kosten, wat de waarde van het object dus nadelig beïnvloed.

Zichtbare gebreken
De Spaanse wet maakt een duidelijk onderscheidt tussen zichtbare en onzichtbare gebreken. Zichtbare gebreken zijn gebreken die gemakkelijk detecteerbaar zijn door middel van een visuele inspectie, hetzij tijdens het bouwproces van het gebouw, hetzij door een visuele inspectie door de koper bij de koop van een bestaande woning. Dat wil zeggen dat ze door iedereen gemakkelijk kunnen worden gedetecteerd zonder dat bouwkundige kennis aanwezig is. Een voorbeeld kan zijn een deur die niet goed sluit, of het ontbreken van lichtschakelaars. Deze zichtbare gebreken vallen niet onder de verantwoordelijkheid van de verkoper of bouwer. Daarom zijn de verkoper of bouwer niet verantwoordelijk voor zichtbare gebreken die op deze manier door de koper hadden kunnen worden ontdekt, vooral als deze de prijs van het onroerend goed niet beïnvloeden of variëren.

Onzichtbare gebreken
Verborgen gebreken zijn gebreken die niet tijdens of na het bouwproces kunnen worden gedetecteerd, of, bij bestaande bouw, niet significant aantoonbaar zijn, omdat ze niet, of niet gemakkelijk zichtbaar zijn. Bij nieuw gebouwde woningen is het mede van belang dat deze gebreken niet ontdekt zijn, of ontdekt konden worden door een bouwkundig specialist, zoals bijvoorbeeld een architect. Om onder de verantwoordelijkheid van de verkoper te vallen, dient het gebrek aan de volgende voorwaarden te voldoen:

  • Het gebrek is niet eenvoudig detecteerbaar
  • De koper is door de verkoper niet over het gebrek geïnformeerd
  • Het gebrek bestond voordat de koop werd afgerond

Een voorbeeld van een niet zichtbaar gebrek is schade die de stabiliteit en structuur van het gebouw nadelig beïnvloeden. Denk hierbij aan lekkage of slechte waterafdichting welke waterschade in de woning kunnen veroorzaken. Of problemen die ontstaan na oplevering, zoals bijvoorbeeld scheuren en barsten. Maar ook schade die ontstaat als gevolg van een slechte fundering van het gebouw.

Nieuwbouwwoningen
De verantwoordelijkheid bij gebreken is in Spanje bij nieuwbouwwoningen anders geregeld dan bij bestaande woningen. Met betrekking tot nieuwbouwwoningen is dit gereguleerd door artikel 19 van de Wet inzake de Bouwordening van 5 november 1999. In Spanje is de bouwer de natuurlijke of rechtspersoon, publiek of privaat, die de oprichtingswerkzaamheden ontwikkelt en financiert met zijn eigen of vreemde middelen, voor zijn eigen gebruik of voor verkoop of overdracht aan een derde onder om het even welke titel. In Spanje is de bouwer verplicht om verschillende verzekeringen af te sluiten, als waarborg voor materiële schade door gebreken en constructiefouten:

  1. Gedurende een jaar, een verzekering om het herstel te waarborgen van materiële schade door gebreken of defecten bij de uitvoering die de beëindigings- of afwerkingselementen van de werkzaamheden aantasten. Deze kan vervangen worden door inhouding door de bouwer van 5% van het bedrag van de materiële uitvoering van de werkzaamheden.
  2. Gedurende drie jaar, een verzekering om schadevergoeding te waarborgen voor schade veroorzaakt door gebreken of defecten van bouwelementen of van installaties die aanleiding geven tot de niet-vervulling van de vereisten voor bewoonbaarheid bepaald in de Spaanse wet.
  3. Gedurende tien jaar, een verzekering om schadevergoeding te waarborgen van materiële schade veroorzaakt in het gebouw door gebreken of defecten die hun oorsprong hebben in of die een aantasting vormen van de fundering, de steunen, balken, smeedwerk, draagmuren of andere structurele elementen en die de mechanische weerstand en stabiliteit van het gebouw rechtstreeks in het gedrang brengen.

De onderschrijving van de vermelde verzekeringen is een vereiste voor het latere verlijden van de akte van aangifte van nieuwbouw en de inschrijving in het Eigendomsregister van het gebouw op naam van de bouwer, voor de latere verkoop aan de aankopende partij. Artikel 20 van de vermelde wet inzake de Bouwordening bepaalt hierbij het volgende: “Authentieke aktes van aangifte van nieuwbouw waarop deze Wet van toepassing is, zullen niet toegestaan worden of in het Eigendomsregister ingeschreven worden, zonder dat de waarborgen waarnaar verwezen wordt onder artikel 19 bevestigd en voorgelegd worden.” 

Uitzondering op de regel
In het geval van een object in ‘Autopromoción’ (zelfpromotor) wordt gebouwd, is het afsluiten van de tienjarige verzekering niet verplicht, maar vrijwillig. Een object is in zelfpromotie wanneer de eindgebruiker van het te bouwen object ook eigenaar is van het perceel en de bouwer alleen wordt ingehuurd om het object te bouwen. Op deze manier neemt de eigenaar van het perceel de positie van ‘promotor’ van de bouw aan. Hij is dan ook verantwoordelijk voor de werving van verschillende professionals, zoals architecten, bouwers, enzovoort. Aangezien het object niet zal worden verkocht aan de derde persoon, maar alleen door de eigenaar van het perceel zal worden gebruikt, staat de Spaanse wet toe dat de promotor op vrijwillige basis een tienjarige verzekering sluit. In het geval dat de eigenaar ervoor kiest om deze verzekering niet aan te gaan, kan hij het object binnen de eerste tien jaar na oplevering alleen verkopen als de koper schriftelijk aanvaard dat er geen tienjarige verzekering aanwezig is en daarmee afstand doet van al zijn rechten als er sprake mocht zijn van een gebrek.

Bestaande woningen
Ook verkopers die een bestaande woning willen verkopen zijn verantwoordelijk voor verborgen gebreken. Deze verantwoordelijkheid gaat over de verborgen gebreken zoals eerder genoemd, die in het object aanwezig zijn en binnen de eerste zes maanden na de juridische levering bij de notaris door de koper worden ontdekt. Om het recht van de koper op schadeloosstelling  te claimen, dient het volgende van toepassing te zijn:

  1. Het gebrek moet binnen zes maanden na juridische levering van de woning worden ontdekt.
  2. Verkoper moet schriftelijk per aangetekende post op de hoogte worden gebracht van het gebrek, waarbij wordt uitgelegd wat de oorzaak kan zijn en hoe het probleem kan worden hersteld.
  3. In het geval dat de verkoper zijn verantwoordelijkheid niet erkent, moet de koper een schriftelijk rapport laten opmaken door een onafhankelijke professional, zoals bijvoorbeeld een architect of expert met betrekking tot dit specifiek gebrek, die het gebrek bevestigd en de herstelkosten bepaald.

Als de verkoper het rapport van de onafhankelijk professional heeft ontvangen maar zijn verantwoordelijkheid afwijst, rest het de koper om de claim voor te leggen aan een daartoe kundig advocaat om na te gaan welke legale manieren overblijven om het probleem op te lossen. Normaal gesproken volgt een gang naar de rechtbank, hoewel dergelijke processen in Spanje kostbaar zijn en veel tijd in beslag kunnen nemen. het is derhalve raadzamer om te proberen een buitengerechtelijke schikking met de verkoper te bereiken. Voor ernstige gevallen, waarin er een reëel probleem is dat de bewoonbaarheid of de structuur van het gebouw wordt beïnvloedt of de woning zelfs onbewoonbaar wordt, zal het noodzakelijk zijn om naar de rechtbank te gaan als de verkoper zijn verantwoordelijkheid niet wenst te nemen.

Meer weten?
Heeft u plannen om een huis in Spanje aan te kopen of heeft u vragen over het instellen van een vordering in verband met gebreken in uw woning, neem dan vrijblijvend contact op met ons kantoor. Wij kunnen u uitstekend begeleiden bij de aankoop van uw nieuwe droomhuis onder de Spaanse zon en u behoeden voor problemen achteraf. Wij spreken gewoon uw taal, dus dat is wel zo makkelijk.